12博:商品房銷售者如何履行維修責任

浏览量: 186   / 时间:2020-05-26   /作者:12bet官方手机版APP

商品房出賣人如何履行保修責任關于保修期限和保修范圍,根據建設部《商品房銷售管理辦法》第33條,12bet官方手机版APP“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。雙方應在合同中就保修的范圍、期限和責任達成協議。保修期從交貨之日開始。商品住宅的保修期限不得少于建設工程承包人向建設單位出具的質量保修書規定的保修期限;如果持續時間小于《規定》中規定的最小保修期,則保修期不得小于《規定》中規定的最小保修期。非住宅商品房的保修期不得少于建設工程承包人向建設單位出具的質量保證書規定的保修期。房地產開發企業應當履行保修義務,并對保修期內的商品房質量問題造成的損失承擔賠償責任。房地產開發企業對不可抗力或使用不當造成的損害不負任何責任。”

關于“最低保修期限”,建設部在《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第5條第3款中規定:“正常使用時各種零部件的保修內容和保修期限:屋面防水3年;墻壁、廚房和衛生間地板、地下室和管道泄漏1年;墻面和頂棚抹灰層脫落1年;地面被挖空并開裂,大面積打磨持續1年。門窗翹裂,五金損壞1年;管道堵塞2個月;1.采暖期或制冷期的供熱和制冷系統及設備;衛生潔具1年;燈具、電氣開關6個月;其他零部件的保修期由房地產開發企業和用戶約定。”

由于該商品房是一種特殊商品,一旦該特殊商品的銷售從一開始就在客觀上是不可能的,那么從一開始就將失效。因此,雙方約定的商品房自本合同簽訂之日起不存在的,本合同視為無效,出賣人應當承擔涉嫌欺詐的賠償責任。

《商品房買賣解釋》第十二條規定,房屋交付使用后,因房屋主體結構質量不合格或主體結構質量不合格而導致的損失,買受人應當支持買受人解除合同的請求,并予以賠償。《商品房買賣解釋》第13條第1款規定:因房屋質量嚴重影響正常生活使用,買受人要求解除合同并賠償損失的,應予支持。雖然《合同法》授予買方的解約權在合同完成前一般是有限的,但由于房屋的特殊商品,質量問題會直接影響到居民的生命安全,而質量問題一般都是隱藏的問題,所以《商品房買賣解釋》授予買方合同完成后的解約權。

當然,不是所有的質量問題都會導致取消。對于主體結構工程的質量問題,很難通過修補的方法來解決。因此,買方可以自然行使撤銷權,法律不需要要求質量問題的嚴重性。同樣,對于基礎工程的質量問題,如基礎下沉,這些問題也難以修復,對生命和財產造成巨大的安全隱患。買方也可以行使取消的權利,而不考慮質量問題的嚴重性。當然,上述質量問題的確定一般應由質量鑒定部門鑒定后確認。

《商品房買賣解釋》已將合理誤差限制在3%以內,超出此范圍,買方可行使取消權。如上所述,誤差指的是建筑面積和內部建筑面積。參照建設部《商品房銷售管理辦法》第24條,房地產開發企業應當按照批準的規劃設計建設商品房。商品房出售后,房地產開發企業不得擅自改變規劃設計。經規劃部門批準的規劃變更和設計單位同意的設計變更,導致商品房的結構類型、房屋類型、面積大小、日出等發生變化,以及合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能的情況,房地產開發企業應當自變更成立之日起10日內書面通知買受人。買方有權在通知到達之日起10天內書面通知買方。買受人有權在通知到達之日起15日內書面答復是否退房。自通知送達之日起15日內買受人未作書面答復的,視為接受規劃設計變更及由此產生的房價變化。房地產開發企業未在規定期限內通知買受人的,買受人有權退房。買受人退房的,房地產開發企業應當承擔違約責任。

對于景觀房屋,如果房屋朝向和間距的誤差直接對景觀造成嚴重影響,買受人可以行使撤銷權。對于店面房間,如果位置和朝向的錯誤直接導致客流量的減少、顧客關注度的降低以及對美觀的嚴重影響,買方的合同獲利目的將會受到極大的損害,買方可以行使解除合同的權利。對于普通商品房,如果朝向和間距的誤差嚴重影響日照和采光,買受人可以行使解除合同的權利。經規劃部門批準的規劃變更和設計單位同意的設計變更導致商品房初升的處理,參照建設部第24條《商品房銷售管理辦法》執行。

為了吸引買家,賣家會在預售時承諾綠化率和配套設施,但很多賣家在交房時往往沒有兌現承諾。這些違約不會對生命財產造成危險,也不會嚴重影響生活質量,只會影響生活環境和生活便利。這種情況不能被視為根本違約,不應允許買方行使撤銷權。買方只能要求違約賠償金或賠償損失。